今年我們終於買到了屬於自己的房子！我們是在美國加州置產，在洛杉磯買房。
在中國富豪大舉入侵之後，加州房地產現在真的漲得很誇張，不說北加州了，北加是連科技新貴都買不起房子的，每間房子都百萬美金起跳，真是嚇死人了！
南加州也是漲得很厲害，至少50萬美金以上才會有像樣一點的房子。
看看美國其他州的房子，30萬40萬美金就有一個又大又美麗的House，真是羨慕忌妒恨啊～
接著就讓我來分享一下我們的美國買房經驗吧!
本文主題：
4.關於貸款
美國房子種類 1
美國房子種類以大方向分的話可分成三種：House、Town House和Condo。
House
這是美國最普遍的房產類型，通常擁有的產權是一塊地+上面的房子，所以House會有前院和後院的土地，在自己的土地上養花種菜挖泳池都可以，所以很多人買房子也很看重"地"的部分。
House同時也是最保值的房產類型！
在LA周圍，學區好一點的City，基本3房以上的House都要60.70萬以上了(2018年)，但如果是內陸洲或其他比較鄉下的州，40、50萬就能擁有一間超夢幻的美式House啦！
不過要管理一間House也不是這麼容易的事，最好能學習基本的修理技能，不然每次請人來的修理費用真的很傷本阿～
除此之外，院子內的落葉要掃草要除，基本的園藝也是住House的人必備的技能之一。
關於HOA
House是自己管理的房產，不用繳HOA。
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HOA(Homeowners Association)小教室 HOA就是業務管理費的概念，通常是一個小型社區。 有可能為自己組織的管委會或是委外的物業管理，每個月的收費看管委會的規定，包含的項目每個社區不太相同，有的會包房子保險、水費或垃圾費等。 水費有細分，有的只包含社區外面花草的管理水費，有的更包了家裡的水費。 通常有包含甚麼費用，要看房子的HOA細項，所以有時候不能只聽經紀的一面之詞說甚麼包水費，但其實只包了社區的花草水費，所以還是得自己看了細項才會比較清楚明白！ 另外就是，租客是不用繳HOA的，HOA是房東的責任歐～ |
Town House
Town House算是別墅型的房產，通常是一個範圍社區，社區內的房子結構外表基本大同小異，有的是連棟的，有些則是獨立的。
Town House和House最大的不同就是土地大小。
Town House通常只有小後院，可能會有一點小小的地可以種，但不會像House的院子面積這麼大，不過因為Town House把大部分的土地拿來建設居住空間，就像華人所稱的別墅一般，所以居住空間有時候會比House來的大。
Town House價格比House便宜一些，但增值沒有House來的快。
關於HOA
Town House會有HOA的費用。
費用有可能是自己管理或是委外業務管理公司管理，像我們現在買的就是自己管理的，負責公共區域的花草及房屋保險等。
Condo
再來說到Condo，其實就是公寓，走社區管理概念的房子，就像華人常見的社區管理公寓類型，一層樓會有好幾間房屋。
統一管理的社區，公共區域是由物業管理負責，所以甚麼都不用擔心。
Condo是所有房產類型最便宜，也是增值最慢的物件。
關於HOA
Condo因為也是社區集中管理，所以HOA也是不可少的費用啊～而且社區如果走高級路線，那HOA費用也是很驚人的，Condo的HOA費用通常會比Town House來的高，不過有時候會包含一些公共設施（例如：泳池、健身房之類）。
美國買賣房產經紀制度 2
法律規定，在美國買賣房子買方跟賣方都需要有一名經紀，而房屋的最後售價，是會包含雙方經紀的費用的，也就是說，買賣雙方的經紀費都是賣方出的。
經紀的費用是售價的4-6%，買賣雙方經紀對分。
不過之後買方經紀會回饋給買家一部分傭金，傭金多少不定，看經紀的誠意或是買方和經紀剛開始有沒有講好價碼，如果是自己看好房子要買時才找買方經紀幫忙處理後續
可以跟買方經紀談好回多少。
所以如果不怕麻煩想省點錢，能自己看房就自己看，最後看上了才找買方經紀處理後續事宜，這時候就可以跟他談好返回傭金的價碼。
加州有許多的華人房產經紀，中文、廣東話都能通，所以也不用擔心跟經紀雞同鴨講。
美國買房流程 3
找房 
給offer 簽約 房子檢查(inspection) 和賣方協調房產修理費 錢轉進履約保證(escrow) 交鑰匙完成房屋買賣
以下分類說明：
1、美國找房
在美國房子選擇很多，買房前可以先設定好想買的地點，縮小範圍去找自己喜歡的物件。
可以透過經紀，也可以透過網站找房。
經紀找房
透過經紀找房，告訴經紀自己的需求後，經紀會幫忙找房，期間如果有幾間適合的房源會Email過來，有看到喜歡的想去看房，經紀也會陪同，因為有些房子不一定是Open House(也就是開放參觀)，有時候得要有經紀鑰匙才能進去看的。
找經紀看房，因為他在買方購屋前期也有工作，所以這時候比較不會談到返回傭金的問題，通常是交易完成後，看買方經紀願意返回多少。
自己找房
通常自己找不外乎就是透過房源網站，或是朋友介紹。
在美國房源網站上找房源很方便，只要上網根據區域一找，周圍地區所有的房源都會出現，地點價格房子描述也一目了然。
來推薦我們自己有用也很實用的美國房產網站：REDFIN。
只要有新房源，房源網站上也都會有，也有APP可以下載，當然也有其他的房源網站，不過我們最合用的還是Redfin，房源更新比較快之外，也有功能可以幫買家計算貸款後每個月的總花費，相當方便，可以開啟通知功能，喜歡的房子有變更狀態都會通知，也可以縮小找房的範圍，會比較容易找物件。
然後就可以尋找自己喜歡的房屋啦～
點進上市的房屋，會有概述、價錢、幾房幾衛和多少平方英尺等資訊，還有地址地圖，可以將喜歡的房屋加到我的最愛，之後房子有任何狀態變動，Redfin都會通知喔！(記得去後台設定通知)
房源網站還蠻方便找房的，看到喜歡的房源，如果有開放參觀(Open House)我們就會去看，不過倒是沒試過從網站上預約看房的服務。
有一天在路邊看到的Open House的掛牌，經紀的名字真的很逗XD。
另外，如果想知道想買的房子附近有沒有犯罪紀錄，可以上Trulia看 (Google Chrome搜尋不了，可能要用火狐才行)。
看看以下的圖，洛杉磯市中心犯罪率超誇張的啊！！
2、給offer
如果看上了喜歡的房子，接著下一步就是透過經紀給offer出價了！
一般買家少的情況下，下offer可以出的比售價低，但在加州，好房子大家瘋搶的狀況下，下offer也就是一個戰場啊！所以好房子的成交價格通常會比售價高。
出價剛開始沒有人搶的話可以先出比售價低，幸運的話賣方就賣了～
出價也要量力而為，別超過自己的能力出價，自己也要評估一下房子的價值，因為其他出價者也許是土豪之類的，或用現金買房財力雄厚，這時候我只能說看緣分，是你的終究會是你的，誰也搶不走。
3、簽約
出價後，賣家願意接受價格準備簽約，網站上就會顯示"Pending"。
所以Pending是什麼意思呢?
意思是當賣家還沒簽約時，誰都有機會再用更高的價格搶到房子，所以真的不要高興得太早，賣家簽下去後才算是真的拿到房子！
我們就是發現想買的房子狀態已經更改為Pending了，請我們經紀去問，又以更高的價格搶到，殊不知賣家一直拖著不簽約，後來又說有另一個現金買家出更高的價格，把我們搞來搞去後來結果又賣給我們= =?，總之起起伏伏的劇情，真是讓人上上下下的啊！
順便說一下現在買賣房子的簽約都是電子文件，可以直接使用Email電子簽約，所以非常方便，不過有些特別的文件還是需要親簽，像我們就去我們的經紀方簽一次，之後又去履約保證escrow公司簽一次。
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這邊大概介紹一下 賣家簽約之後會有三種保證買家的條款(Contingency) 1.Appraisal Contingency 貸款買房，銀行會對房子進行估價才貸款，如果銀行估價低於售價，貸款金額沒有達到預期的額度，必須付更多的頭期款，這時買家是可以反悔不買房子的，訂金也可以全部拿回。 例如：買了一個100萬的房子，想要貸7成，也就是跟銀行借70萬，但是銀行估房子的價值只有90萬，也就是銀行只能貸給你90萬的7成=63萬，意思就是如果要買這房子，必須頭期款要多增加7萬元進去 (70萬-63萬=7萬)，這時候買家是可以反悔不買，訂金也可以全部拿回來的。 2.Financing Contingency 貸款買房，如果最後銀行貸款沒有批准，買家也是可以反悔不買房子，訂金也可以全部拿回。 3.Inspection Contingency 房子請專人檢查後(Inspection)，發現房屋有瑕疵(例如：管線問題.漏水問題等等)，這時候買家可以向賣家提出修理或是提供修理的費用，如果買家對房子不滿意是可以拍拍屁股走人，訂金也可以全部拿回。
這三個Contingency就是對買家的最大保障！不過還是得等賣家簽了約才有這些保障喔。 再來就是，如果一間房子很多人搶，這時賣家有籌碼，也許在合約上會備註把這些條款拿掉(Contingency Remove)，這樣對買家就會比較沒保障，不過就自己衡量，買賣交易本來就是你情我願摟～ 所以除了注意看合約之外，也要了解合約上的意思。 簽不簽，就看買家如何取捨啦！ |
4、房子檢查(inspection)
賣家簽約以後，再來就是請第三方專人檢查的Inspection！
這是專業性的檢查，所以會很詳細，也會有書面報告上面說明有問題的地方及附上照片。
這筆Inspection的費用是買家自己要出的，千萬不能省，因為如果沒有做Inspection，到時候房子有問題，是沒有立場爭取的，所以inspection也是買房流程中很重要的一環！
我們的inspection價位是US $300(2018年)。
5、和賣方協調房產修理費
做完房屋檢查後，就可以向賣方提出修理的費用。
其實我覺得也有點是殺價的意味，將有問題必須更換的地方及價格逐個提出，可以列個表交給經紀跟對方談，也不是提出甚麼對方就一定要答應甚麼，協調後，只要雙方能滿意最後的修理費即可。
像我們提出7000元修理費，對方最後同意5000元，雙方都可接受。
(6)錢轉進履約保證(escrow)
escrow是一個中間平台，對買賣雙方都有保障。
現在台灣買賣房產也是使用履約保證，將頭期款匯入escrow，之後銀行下來的貸款也會匯入，關閉escrow之後，會直接匯入經紀及賣家的戶頭，詳細的資金費用，最後會列出詳細的金額列表。
不過escrow的服務費也不便宜，但也是不得不花的支出之一。
如何在銀行開戶請參考：美國銀行開戶&申請信用卡│英文簽名設計分享
(7)交鑰匙完成房屋買賣
關閉escrow之後就可以交鑰匙啦！
一般會預先跟賣家約好時間交鑰匙，通常會在關閉escrow的同一天交鑰匙。
切記：一定要試過每一把鑰匙和車庫遙控器確認是可以使用的！
當時如果對房子有不清楚的地方也可以順便提出疑問，也可以問賣家何時會將水電停掉，買家可以接著開，房子才不會被斷水斷電。
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關於貸款 4
房屋貸款
房屋貸款通常經紀會找一間貸款公司協助借款人，公司會查詢你的信用分數、收入等等個人資料。
房屋貸款會比現金買房要慢，時間上大概需要一個月才能關閉履約保證(escrow)，所以有些賣家比較喜歡現金買家，就是因為可以很快完成買賣交易，不需要等待銀行撥款的時間。
另外15年還款的利率會低於30年還款的利率，剛開始還款的頭幾年都是繳利息，想更快還完，有閒錢就可以先投到本金上，這樣之後的每個月利息就會比較低，也能更快還清貸款。
重貸Refinance
在房屋利率降低時，貸款公司會詢問借款人需不需要重貸服務，重貸也是一個可以替自己省錢的方式，也就是拿新的低利率貸款去還自己現有的高利率貸款，利率較低，每個月還款的費用就會降低。
但我建議還是要自己算過才知道對自己划不划算，也就是省下的錢能不能抵銷重貸所需的費用，因為重新貸款還是需要繳交服務費和一些拉里拉雜的手續費，不過利率好的話，基本上重貸還是比較划算！
流程大約是：
1、貸款公司會幫借款人向銀行爭取合理的貸款利率(會收取基本估價費用)。
2、報價給借款人。
3、由借款人決定要不要重新貸款。
4、確定重貸，需要重新簽屬文件。
另外有時候重貸公司會提出幫忙重貸的服務且不收手續費，是因為他們幫忙代辦的利率會比個人直接和銀行重貸的利率較高，意思就是，例如銀行報3.3%的利率，重貸公司會幫借款人辦3.5%的利率，從中的利率差就是他們的收費來源。
不過這樣的服務，對借款人和重貸公司而言都有好處，所以借款人也可以考慮需不需要重新貸款。
關於水、電、垃圾和煤氣的轉移 5
水電轉移是買房子之後最重要的事，因為賣家交鑰匙之後可能會將水電停掉，不過也有很free的賣家不會去辦，因為買家去辦轉移了之後，他們的帳單就自動截止到那天。
電和煤氣的轉移
電的轉移非常簡單，只要撥一通電話到電力公司轉移即可。
水和垃圾的轉移
水和垃圾通常是一起收費的，水就比較麻煩一點，要在上班日去市政廳辦理，到水的櫃檯辦理就行啦。
而且還有中文喔！因為是華人區啦哈哈～
我們本來想換垃圾桶，結果市政廳說這個地址才換不久不給換
．．．
電話及網路的轉移
順便講一個電話及網路的轉移，只要通知你的電話及網路公司，他們會來調整線路，之後就可以用原來的電話號碼及網路了。
買房後的裝修 6
買房後通常會裝修一下房屋再進去住，不過因為我們的前屋主是裝修後才拿出來賣的，所以基本上我們不太需要甚麼大裝修。
油漆、地板、馬桶、洗手台、浴缸拉門全都換過新的了，只要簡單清洗一下即可，我們只需要裝裝窗簾、換換鎖或更換一些簡單的用品。
所有的房屋裝修用具材料幾乎都在Home depot買的到，非常方便！
來看看我們的房屋裝修：美國新家簡單裝修｜簡易窗簾DIY.換門鎖和浴缸塞
美國買房後的支出 7
美國買完房子之後，除了貸款，還有其他支出必須注意。
地稅(Property Tax or Real Estate Tax)
加州的地稅是根據當時買的房價而定，買越高價稅抽越重，所以買房時出價真的要量力而為啊！
加州郡的地稅約莫是1-2%，城市不同略有差異，所以繳地稅也是一筆不小的支出。
地稅一年要繳兩次，分別是12/10之前和4/10之前，滯納金是10%，有夠嚇人，所以請記得一定一定要注意繳納日期！
房屋種類跟地稅也有相關，House的地稅是最高的，不過如果有繳貸款，之後是可以退稅的喔（但要看每個月繳貸款的％數）～
房屋保險
房屋保險法律規定買房時要購買，所以買方經紀會幫買家購買一年的房屋保險，之後自己可以換一家保險公司。
HOA
如果有物業管理的通常要繳納HOA。
有的HOA會包含房屋保險，可以稍微注意一下HOA的細項。
雜項支出
修理費用：房屋修繕的費用。
園丁費用：家中有院子又不想自己打理花草，就得請園丁(Gardener)來幫忙。
美國加州夫妻財產分配制 8
購屋時如果是有配偶的狀態，婚前沒有簽協議的狀況下，房子的所有權是歸屬於夫妻雙方的，每個人擁有100%的產權。
如果之後要賣出，也必須雙方同意簽字才行，即使名字只登記一個人的名字，加州法律規定仍然屬於雙方的財產，所以通常都會直接登記兩人的名字。
買房相關英文單字 9
最後來學一下買房時會遇到的英文單字吧！
listing (房子掛牌上市)
open house(開放參觀的上市房屋)
make an offer(出價)
all cash offer(全现金購買出價)
counteroffer(還價)
deposit(押金)
down payment(頭期款/首付)
loan amount (貸款額)
interest rate(利率)
purchase agreement(購房同意書)
addendum(附加條款)
30 years amortization(30年分期付款)
purchase price(購買價)
open escrow(進入履約保證過戶流程)
title insurance(產權保證)
home inspection(房屋檢查)
termite inspection(白蟻檢查)
termite repair(白蟻處理)
home warranty(房屋維修保險)-法律規定這是賣方需買給買方的一年房屋維修保險
HOA（home owners association）(物業管理費)
property tax(房地產稅)
homeowners insurance(屋主保險費)
loan document(貸款文件)
close escrow(履約保證轉戶完成)-有貸款的話通常是1個月左右會close
mortgage(房貸)
Refinance(重新貸款)
以上就是我們在加州購房的經驗啦！
祝大家也能順利地買到心目中夢想的房屋
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